Объявление показывает одну цифру. Банк выдаёт вторую. А с нотариального стола вы встаёте с третьей - и она всегда больше первой.
Разрыв между ценой объекта и итоговой суммой, которая уходит со счёта, - самая частая причина сорванных сделок. Не потому, что у людей нет денег, а потому, что накопили ровно на квартиру. В Украине этот зазор небольшой, два-три процента, и его можно не заметить. В Западной Европе он доходит до десятой части бюджета, и не заметить его невозможно. Тот, кто собирается купить квартиру в Вене должен закладывать в расчёт примерно на 10% больше запрашиваемой цены - иначе на финальном этапе не хватит на оплату собственно оформления.
Разберём, из чего эта наценка складывается на обоих рынках, и почему в 2026 году в Австрии она внезапно выросла.
Правило «цена плюс»
Полезная привычка: никогда не оперировать ценой объекта. Оперировать бюджетом сделки - ценой плюс всеми обязательными платежами, налогами и услугами, без которых собственность не перейдёт в ваши руки.
Логика у этих платежей везде одинаковая. Государство берёт налог за сам факт перехода права. Регистратор берёт за внесение записи в реестр. Юрист или нотариус - за составление и проверку договора. Посредник - за то, что свёл стороны. Разница между странами только в том, насколько велика каждая из четырёх частей.
Украина: расходы при покупке квартиры на вторичном рынке
Обязательные платежи
Покупатель в Украине платит на удивление мало. Основная налоговая нагрузка лежит на продавце.
Ключевой платёж покупателя - сбор в Пенсионный фонд, 1% от стоимости, указанной в договоре. Для отдельных категорий - тех, кто впервые приобретает жильё, или стоит на квартирном учёте - предусмотрено освобождение, но на практике его получают редко: нужно подтверждать статус документально ещё до сделки.
Второй платёж - 1% государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора. Формально закон не привязывает её к конкретной стороне, и в большинстве случаев стороны делят её пополам либо перекладывают на покупателя как условие торга.
Продавец платит 5% НДФЛ плюс 5% военного сбора, если продаёт не первый объект за год или владел им меньше трёх лет. Военный сбор вырос с 1,5% до 5% с декабря 2024 года, и это заметно изменило переговорную картину: продавцы стали активнее закладывать налог в цену.
| Статья | Размер | Кто платит |
|---|---|---|
| Сбор в Пенсионный фонд | 1% от стоимости | Покупатель |
| Государственная пошлина | 1% от стоимости | По договорённости, чаще покупатель |
| Услуги частного нотариуса | 8 000-20 000 грн | По договорённости |
| Экспертная оценка | 1 500-3 500 грн | Продавец |
| Выписки, справки, техпаспорт | 1 000-3 000 грн | Продавец |
| Услуги риелтора | 3-5% | Обычно продавец |
| НДФЛ + военный сбор | 5% + 5% | Продавец, при наличии оснований |
Итог для покупателя квартиры за 70 000 долларов: около 1 400 долларов обязательных платежей плюс нотариус. Примерно 2,2-2,5% сверх цены.
Что скрывается за формулировкой «по договорённости»
Львиная доля украинских расходов не зафиксирована жёстко. Кто платит нотариусу, кто - пошлину, делится ли комиссия риелтора, - всё это предмет торга. На растущем рынке продавец перекладывает больше на покупателя, на падающем - наоборот. Осенью 2026 года на вторичке в крупных городах покупатель торгуется увереннее, чем год назад, и часть этих платежей реально снять с себя.
Покупка недвижимости в Австрии: почему с июля 2026 стало дороже
Из чего складываются Nebenkosten
Австрийская структура жёсткая, торговаться не с кем. Налог на приобретение - 3,5% от цены. Внесение права собственности в поземельную книгу - 1,1%. Составление договора и работа доверенного лица, через счёт которого проходят деньги, - от 1 до 3% плюс 20% НДС сверху. Комиссия маклера при покупке - до 3% плюс те же 20% НДС, то есть 3,6% фактически.
Если сделка идёт с ипотекой, добавляется 1,2% от суммы кредита за внесение залога, плюс банковские сборы за оформление.
| Статья | Ставка | На 400 000 € |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5% | 14 000 € |
| Внесение в поземельную книгу | 1,1% | 4 400 € |
| Договор и доверенное лицо | 1-3% + НДС | 7 200 € (при 1,5%) |
| Маклер | 3% + НДС | 14 400 € |
| Судебный сбор за заявление | фиксированный | ~70 € |
| Внесение залога (при кредите) | 1,2% от кредита | 3 600 € при кредите 300 000 € |
Без маклера и без кредита выходит около 6%. С маклером - примерно 10%. С маклером и ипотекой - до 11-12%.
Льгота, которая закончилась 30 июня 2026
Это главный сюжет года для австрийского рынка, и его до сих пор плохо понимают покупатели из-за рубежа.
С июля 2024 года в рамках жилищного пакета государство временно освободило покупателей первого собственного жилья от двух сборов: 1,1% за регистрацию права и 1,2% за регистрацию залога. Освобождение работало до базы в 500 000 евро на человека, полностью исчезало при стоимости выше 2 миллионов и требовало, чтобы объект стал основным местом жительства. Экономия доходила до 11 500 евро на человека.
Льгота закончилась. Решающей была не дата подписания договора, а дата поступления заявления в поземельный суд - оно должно было попасть туда до 1 июля 2026 года. Всё, что подано позже, оплачивается по полной ставке.
Практический вывод: сделки, закрывающиеся во второй половине 2026 года, обходятся покупателю на 1,1-2,3 процентных пункта дороже, чем такие же сделки годом раньше. При бюджете 400 000 евро это разница почти в 10 000 евро - на ровном месте, без изменения цены квартиры. Если вы сравниваете расчёты, сделанные весной, с актуальными, расхождение объясняется именно этим.
Второй фоновый сдвиг - отмена жёстких требований к ипотечному кредитованию в середине 2025 года. Обязательные 20% собственных средств и потолок платежа перестали быть нормой закона, банки вернулись к индивидуальной оценке. Заёмщику с хорошим доходом стало проще, но расходы на оформление сделки это не удешевило.
Оформление сделки купли-продажи в других странах ЕС
Цифры ниже - типичный совокупный уровень расходов покупателя поверх цены объекта. Диапазоны широкие, потому что внутри стран ставки различаются по регионам и по типу жилья.
| Страна | Расходы покупателя | Основная статья |
|---|---|---|
| Украина | 2-3% | сбор в ПФ и пошлина |
| Чехия | 1-2% | налог на приобретение отменён |
| Польша | 3-5% | PCC 2% на вторичку |
| Греция | 4-5% | налог на передачу 3,09% |
| Франция | 7-8% | «нотариальные расходы» |
| Австрия | 9-11% | налог 3,5% + маклер |
| Германия | 8-12% | налог 3,5-6,5% по землям |
| Испания | 10-13% | ITP 6-10% на вторичку |
Отсюда неочевидное следствие. При выборе между двумя странами с похожими ценами за метр разница в расходах на сделку может перевесить разницу в цене. Квартира за 380 000 в Испании обойдётся дороже квартиры за 400 000 в Чехии.
Расходы, которых нет ни в одной таблице
Документы и представительство
Для покупателя-иностранца добавляется слой, о котором в местных калькуляторах не пишут. Присяжный перевод паспорта и подтверждающих документов, апостиль, иногда - легализация справок о доходах. Реально это 300-800 евро и три-четыре недели.
Отдельная статья - покупка недвижимости по доверенности, если вы не можете присутствовать лично. Оформление доверенности через консульство с последующим апостилированием стоит от 150 до 400 евро и занимает до месяца. Плюс сопровождение местного юриста, который будет представлять вас на подписании: обычно от 1 000 евро. Дорого, но дешевле, чем два перелёта и сорванные сроки.
Жизнь после подписания
Здесь чаще всего промахиваются те, кто планирует переезд в Вену с семьёй. К сделке добавляется переезд, страховки, школьные взносы, залог за временную аренду на период до заселения. Первый год на новом месте съедает 15-20 тысяч евро помимо квартиры и помимо расходов на оформление. Бюджет, сведённый в ноль на дате подписания, - это бюджет, в котором чего-то не хватит уже через месяц.
Что с этим делать
Возьмите цену объекта и умножьте на коэффициент: 1,03 для Украины, 1,10 для Австрии и Германии, 1,13 для Испании. Это ваш реальный бюджет. Если после умножения сумма выходит за рамки - смотреть нужно объекты дешевле, а не надеяться, что «как-нибудь разложится».
И держите в голове, что расходная часть меняется быстрее цен. Австрийская льгота появилась и исчезла за два года, украинский военный сбор вырос втрое за один день. Расчёт, сделанный полгода назад, стоит пересчитать перед подписанием предварительного договора - иначе разница всплывёт в самый неудобный момент.
